香港 小売 CBREのレポートによると、住宅市場は従来の高級品中心から中級市場へと移行しており、買い物客の人口統計も変化している。
報告書によると、中堅小売ブランドは、この地域の小売需要の主な牽引役として高級ブランドを追い抜くことになるだろう。 変化する小売業界：香港の景気減速をどう乗り切るか？.
香港の小売業界は、高級品の売上が好調に伸び、過去213年間で好調な業績を上げました。その結果、銅鑼湾、尖沙咀、旺角、セントラルにある中核的な路面店の平均賃料は、2003年から2014年にかけてXNUMX%上昇しました。
「しかし、高級品市場への追い風は 小売業者 「中国政府の汚職対策、中国のGDP成長率の鈍化、アジア通貨の下落、中国本土の旅行に関する政策の緩和など、さまざまな要因により、2014年以降、旅行需要は鈍化している」とCBREはレポートの要約で述べている。
これらはすべて、香港の観光と小売売上にとってマイナス要因です。2015年1.8月から15月までの香港の小売売上高は前年比XNUMX%減となり、時計と宝飾品の売上は今年最初のXNUMXヶ月間でXNUMX%急落しました。
「小売業界の見通しは暗いものの、中規模小売業者にはチャンスが生まれている。」
CBRE香港の小売サービス部門エグゼクティブディレクター、ジョー・リン氏は「小売業界は構造的な変化を経験している」と語った。
過去10年間、ハイストリートの店舗オーナーは、高級ブランドからの旺盛な需要と大幅な賃料上昇の恩恵を受けてきました。しかし、高級ブランドがコスト削減のために賃貸戦略を調整し、より多くの中堅ブランドが比較的手頃な賃料水準で好立地の店舗に進出しようとしているため、オーナーは賃料交渉においてより現実的な姿勢を取らなければなりません。これは中堅ブランドにとって事業拡大の道を開くものです。前四半期には、高級ブランドが以前の賃貸契約満了に伴い、ハイストリートの店舗が中堅ブランドに賃貸された事例がありました。
景気減速への対応として、高級ブランド小売業者は2級店の統合を進めており、これにより市場における店舗供給余地が拡大するだろう。高級ファッション、化粧品、時計・宝飾品を扱う小売業者の中には、賃貸契約の更新を停止したり、契約満了よりかなり前に店舗を明け渡したりしているところもある。しかしながら、依然として目立つ住所と視認性の良い戦略的な立地に旗艦店を確保しようと努力するだろう。これは高いマーケティング効果を意味する。また、中価格帯の製品に対する需要が高まっている若年層をターゲットに、手頃な価格帯の2級品ラインを展開する動きもある。
香港における高級ブランドによる統合は、一部の主要小売店舗におけるテナント構成が徐々に変化していくことを示唆しています。一方、これまで好立地の店舗を借りる余裕がなかった中堅小売業者は、高級ブランドが明け渡した空室の獲得に意欲を見せています。地主は、より手頃な条件でテナントと交渉する姿勢を見せています。賃料は概ね下落傾向にありますが、集客力と視認性が高く、戦略的な立地にある店舗は、地主が賃貸条件に柔軟な対応を示す限り、高い空室リスクに直面することはないと予想されます。
CBRE香港・マカオ・台湾の調査責任者、マルコス・チャン氏は「高級品の販売実績は前述の外的要因に大きく左右される」と述べた。
「対照的に、観光客と地元の消費者の両方からの中間価格帯の商品の需要は比較的安定しています。」
CBRE は、今後 5 年間に 3 つのトレンドを予測しています。
「こうした傾向は、高級ブランドや中級ブランド、路面店やショッピングモールの経営者など、小売市場の関係者が事業戦略を再考する必要があることを示唆している」とチャン氏は述べた。
「小売業界の構造的変化は、最終的には香港の小売市場をよりバランスのとれた持続可能なものにするだろう」とリン氏は付け加えた。
コアエリアとサブマーケットの両方でテナント構成がより多様化し、ハイエンドブランドとミッドマーケットブランドの両方が、より幅広い商品を消費者に提供できるようになります。国内消費は小売業者の注目を集め、ミッドマーケットセクターは健全な成長の可能性を秘めています。
中堅小売業者には、新興地域での事業機会の探求を継続することをお勧めします。これにより、先行者利益を確実に得ることができます。一方、路面店のオーナーは、長期空室を回避するために、賃料の期待値を下げ、マスマーケットブランドへの賃貸を検討すべきです。
市場における供給不足も、ここ数年の小売賃料高騰の要因の一つです。CBREは、今後5年間の供給によって小売業者の賃料負担はいくらか軽減されると考えていますが、中心となるショッピングエリアにおける新たな選択肢は依然として限られています。より辺鄙な地域におけるニュータウンの開発は、居住人口と就労人口の大幅な増加をもたらし、ショッピング施設の整備が必要となるでしょう。
CBREは、今後70年間で新規供給の5.6パーセントが非中核地区に集中し、XNUMX万平方フィートの小売スペースが住宅地のショッピングアーケードになると予測している。
「これにより、中堅小売業者は中高所得世帯をターゲットとした店舗網を拡大する機会が得られます。政府統計によると、これらの地域型ショッピングモールの集客エリアでは、通常、世帯所得の中央値以上が居住しています。」
