シンガポール 小売 市場は売上高の減少に見舞われています。観光客数の増加と、2013年XNUMX月に施行された外国人依存度の追加引き下げを背景にした労働力不足の継続、そして景気低迷が、この主な要因の一つと考えられています。
しかし、見通しは悲観的ばかりではない。
明るい兆しの一つは、中央ビジネス地区内の複合開発であり、非常に人気があることが判明している。 小売業者サウスビーチ、タンジョン・パガー・センター、ダウンタウン・ギャラリー（複合施設の一部）といった一等地のCBDにおけるランドマーク的な新開発地域内にオフィス、住宅、ホテル、小売店舗を併設することは、現在の巨大な集客力と、「住む、働く、遊ぶ」というガイドラインに沿った集客力の拡大予測から、小売業者に非常に好評です。
消費者の態度や嗜好の変化も小売業界のプラスの側面であり、中でも特に人気が高いのは健康的なライフスタイルというテーマです。CBD（中心業務地区）を例に挙げると、大型メガジムからよりオーダーメイド型のフィットネスブティックまで、ジム運営業者が急増しています。人々がライフスタイルの選択に意識を向けるにつれ、スポーツアパレル市場や健康食品の選択肢も成長しています。
基本に立ち返って
小売市場が回復するには、将来を見据えるだけでなく、小売業の根本原則を振り返る必要があります。世界の小売環境は目まぐるしいスピードで変化していますが、「立地、立地、立地」という格言は今日でも依然として重要です。あらゆる小売市場において重要なのは、小売業のオファーがその立地の集客力に適したものであることです。顧客は利便性の高い小売を求めているのか、それともショッピング体験を求めるのか、そしてテナント構成はそれを反映しているでしょうか。
シンガポールの小売モールの数と、浮き彫りになった問題点を考慮すると、これらの基準を満たさない、または基準を満たしていない小売店舗は、利用可能な小売スペースの多さと経済的な逆風により、空き店舗の増加や賃料の下落圧力など、さらなる困難に直面する可能性が高い。
小売業の厳しいサイクルにおいては、オーナーが稼働率の改善や小売提供内容の調整を模索する中で、新たなトレンドが生まれることがよくあります。ここ数年、小売業者が短期契約で店舗スペースを占有できるポップアップストアが増加しています。こうしたポップアップストアは、既存の小売業者が実験的な店舗を、そして新規参入の小売業者が標準的な賃貸契約のような金銭的な負担なしに商品をテストすることを可能にします。このようなトレンドは、差別化を図り、消費者を小売店舗に惹きつけるため、市場にとって有益です。空室は空室を生むため、仮設店舗はオーナーにとって重要な選択肢であり、JLLは、特定の地域で従来の賃貸契約の稼働率が低下するにつれて、この選択肢が拡大すると予測しています。
テナントミックスが鍵
結局のところ、成功する小売店舗を創出する上で重要な要素は、強力で差別化された、そして関連性のあるテナントミックスです。シンガポールでは多くの新規ブランドが市場に参入しており、この傾向は今後も続くと予想されます。JLLは多くの新規事業者と協業しています。
適切な不動産の調達に加え、新規参入ブランドにとって重要な要素の一つは、賃料とリース条件です。JLLは市場環境の変化に応じて賃料が調整されていることを確認していますが、リース条件が依然として非常に厳しいケースも見られます。
旗艦店の開設には多額の資本支出が必要であり、その減価償却が必要となるため、より長期のリース期間が必要となります。再開発、移転、パフォーマンス条項などにより、この減価償却が困難な場合もあれば、不可能な場合もあります。これは市場全体に当てはまるわけではありませんが、リース期間の柔軟性を高めることは、短期の一時リース契約においても、世界有数の小売業者を誘致する上で同様に重要です。これは、活気に満ちた差別化された小売市場にとって鍵となる要素です。
真に便利な場所を除けば、ショッピングモールはもはや単なる商品購入の場ではありません。成功する小売テナントミックスは、リピーターの来店、滞在時間の増加、そしてそれに伴う小売支出の増加を促す、社会的な交流と充実した体験を提供するものでなければなりません。
大手国際小売業者、臨時店舗、新興企業、そしてより多くの社会的交流を誘致するための柔軟性は、しばしば短期的な賃料を犠牲にすることにつながります。こうした取り組みには長期的な視点が求められます。テナント構成の見直し・変更にかかる初期費用と、長期的な収益の維持、そして小売店舗の魅力向上とのバランスを取る必要があるからです。
観光客の増加や経済状況が小売業者の売上に影響を与えていることは間違いありませんが、不動産業界の観点から見ると、小売業者とそのビジネスモデルも変化する消費者行動や市場感情に適応しています。
絶えず変化するテクノロジーの結果として、多くの小売業者がeコマースの普及に伴い、店舗数を縮小しています。歴史的に、店舗数の増加は、小売業者が市場シェアを拡大するための重要な武器の一つであり、様々な場所で自社ブランドを消費者に提示することで、市場シェアを拡大してきました。しかし、強力なオンラインプレゼンスを確立することで、小売業者は自社ブランドを消費者の記憶から常に離さず、消費者が外出先で情報収集、閲覧、購入できるようにすることが可能になります。これは、結果として、一部の小売業者にとって、以前よりも店舗数を減らすことにつながります。
実店舗は、ブランド構築、サービス、ロイヤルティ、そしてもちろん販売時点管理において、依然として非常に重要な役割を果たしていますが、その性質は変化しつつあります。JLLは、小売業者がブランドの真髄を披露するために、主要小売拠点に展開する「ブランドパビリオン／旗艦店」の増加を目の当たりにしています。これらの店舗は、オンラインプレゼンスと併用することでブランドのポジショニングと認知度を高め、顧客が製品を実際に触ったり試したりする機会を提供しています。多くの場合、バーチャルフィッティングや3Dプリントといった最新技術が活用され、消費者体験を最大化しています。そのため、JLLは、これらの要件を満たすために主要小売スペースの需要が高まると予測していますが、シンガポールの主要市場の規模が小さいことが、この状況を複雑化させています。
要約すると、シンガポール市場は売上高の減少という困難な時期を迎えており、小売業界自体の急速な変化によって不動産市場への影響はさらに深刻化しています。こうした変化をうまく受け入れることができる不動産オーナーと小売業者こそが、最も成功するでしょう。JLLは、今後、刺激的な変化が見られると予想しています。しかしながら、小売業者が店舗数を縮小するにつれ、賃料へのさらなる下落圧力と、一部地域での空室率の上昇が見込まれます。
